Pour la Cour de cassation, la valeur vénale des parts d’une SCI qui détient un immeuble locatif peut être déterminée en combinant sa valeur mathématique avec sa valeur de productivité. La formule suivante est utilisée : valeur = [3 VM + VP] / 4.
La valeur mathématique VM (ou patrimoniale) correspond à la valeur réelle et actuelle de l’actif, diminuée des dettes de la société.
La valeur de productivité VP est égale à la capitalisation des bénéfices prévisionnels de la société. La valeur de productivité est ainsi égale au résultat comptable actualisé à l’infini.
Notez que sur la valeur ainsi calculée, pour tenir compte d’un bail commercial en cours sur l’immeuble de la société, la Cour applique en plus un abattement de 15 %.
Cette méthode « validée » par la Cour peut être retenue pour le calcul des droits d’enregistrement, de l’IFI, des donations et successions portant sur des sociétés immobilières.
Rendue en matière d’ISF, cette décision est évidemment transposable pour l’IFI.
Notez que pour l’IFI, l’évaluation des sociétés est déterminée selon les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès sous réserve de retraitements. Des retraitements sont notamment effectués en présence de dettes non déductibles au sens de l’IFI.
Source : Cass. com., 9 fév. 2022, n° 19-22861
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