Dons de sommes d'argent pour acquisition ou rénovation de la résidence principale

Le BOFIP commente le nouveau dispositif d’exonération des dons familiaux de sommes d’argent prévu à l’article 790 A bis du CGI et applicable temporairement du 15 février 2025 au 31 décembre 2026.

La loi de finances pour 2025 a instauré une nouvelle exonération pour les dons d’argent entre membres d’une famille. Applicable uniquement entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, cette exonération, d’un montant maximal de 100 000 €, est conditionnée à l’affectation des sommes, dans un délai de six mois, à l’acquisition d’un logement neuf ou à la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale.

L’administration fiscale vient de publier ses commentaires afin de préciser les conditions d’application et les modalités de remise en cause.

Plusieurs points attendus ont été éclaircis

La construction d’un bien par le donataire, l’acquisition d’un terrain pour y faire construire une maison individuelle, le remboursement anticipé d’un crédit ayant financé une opération éligible ou encore l’achat en société sont exclus du dispositif

La date à retenir pour vérifier le respect du délai de six mois entre le don et l’acquisition est la date de la signature de l’acte authentique d’achat, que le bien soit acquis neuf ou en état futur d’achèvement. Cette précision était particulièrement attendue pour les VEFA, il est désormais certain que la date de versement des appels de fonds est sans importance. Seule compte la date de signature de l’acte authentique, devant intervenir dans les six mois suivant le don

Exemple
Un parent donne à son enfant 100 000 € en septembre 2025. L’enfant achète un bien en VEFA à l’aide des sommes reçues et signe l’acte d’acquisition chez le notaire en décembre 2025. Les appels de fonds du promoteur s’échelonnent de décembre 2025 à juin 2027. La donation peut bénéficier de l’exonération de 100 000 € : le délai de six mois entre la donation et l’affectation (= signature chez le notaire) est bien respecté, peu importe que les appels de fonds interviennent plus de six mois après le don.

– la donation doit être antérieure à l’affectation des sommes, il n’est pas possible de refinancer un bien qui a été acquis avant la donation ;
– lorsque le bien acquis est mis en location à usage de résidence principale, la location peut être consentie nue ou meublée.

Toutefois, le BOFIP reste muet sur certains points

Il n’est par exemple pas précisé si les biens situés à l’étranger peuvent être éligibles ou non. S’agissant des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale, il n’y a aucune modalité de décompte du délai de six mois : doit-on retenir le début ou l’achèvement des travaux ?

Par ailleurs, le BOFIP exige du donataire qui utilise les sommes données pour acquérir sa résidence principale qu’il l’affecte à cet usage de manière exclusive et continue pour une durée de cinq ans. Cette précision semble exclure la possibilité de mettre la résidence principale en location saisonnière. Cependant, le BOFIP ajoute ici une exigence qui n’existe pas dans la loi, cette rédaction nous semble donc contestable. BOI-ENR-DMTG-20-20-20 § 730 à 1000