Investissements locatifs - Actualisation des plafonds pour 2021

L’administration fiscale vient de publier les plafonds applicables aux investissements locatifs défiscalisants.

Des plafonds de loyer et de ressources du locataire (et du sous-locataire) sont prévus et révisés chaque année pour l’application :

>  des réductions d’impôt :

-       Duflot, Pinel, Denormandie,

-       Scellier,

-       Girardin intermédiaire ;

>    des dispositifs d’amortissements :

-       Borloo,

-       Besson,

-       Robien (seuls des plafonds de loyer sont prévus et révisés annuellement, aucune condition tenant aux ressources du locataire n’est exigée) ;

>  des dispositifs de déductions spécifiques, de :

-       15 % à 85 % pour le nouveau dispositif Cosse ancien,

-       26 % pour le Besson ancien,

-       30 % pour le Borloo neuf et le Borloo ancien dans le secteur intermédiaire,

-       45 % pour le Borloo ancien secteur social dans le cadre de conventions conclues jusqu’au 27 mars 2009,

-       60 % pour le Borloo ancien secteur social concernant les conventions conclues à partir du 28 mars 2009,

-       70 % pour le Borloo ancien intermédié (logements conventionnés loués, dans le secteur intermédiaire ou social, à un organisme public ou privé qui sous-loue le logement à des personnes défavorisées, ou le met à leur disposition).

 

Note : Les plafonds applicables au dispositif Jego n’ont pas encore été publiés.

 

Nous vous proposons ci-dessous un panorama actualisé de ces différents dispositifs.

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Sommaire :

1 - Dispositif Duflot/Pinel/Denormandie

2 - Dispositif Scellier

3 - Dispositif Scellier outre-mer

4 - Dispositif Cosse ancien

5 - Dispositifs Borloo ancien

6 - Dispositif Borloo neuf

7 - Dispositifs Robien

8 - Dispositif Besson neuf

9 - Dispositif Besson ancien

10 - Dispositif Girardin

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1 - Dispositif Duflot/Pinel/Denormandie

Le dispositif Duflot/Pinel/Denormandie permet aux contribuables réalisant un investissement locatif dans certaines zones de bénéficier d'une réduction d'impôt.

Alors que le dispositif Duflot, applicable aux investissements effectués du 1er janvier 2013 au 31 août 2014, offre une réduction d'impôt de 18 % (29 % outre-mer) pour un engagement de location de 9 ans, le dispositif Pinel est applicable aux investissements effectués entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024, et offre une réduction dont le taux varie de 12 à 21 % (23 à 32 % outre-mer) selon la durée d'engagement de location qui peut être de 6, 9 ou 12 ans. Le dispositif Denormandie est un volet du dispositif Pinel, réservé aux investissements réalisés entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 dans des communes dont le besoin de réhabilitation est particulièrement marqué, permettant d’obtenir une réduction d’impôt similaire, selon la durée d’engagement de location, mais répondant à certaines conditions spécifiques.

Ces différents dispositifs sont soumis aux mêmes plafonds de loyer et de ressources.

- Plafonds de loyer

- Plafonds de ressources

2 - Dispositif Scellier

Le dispositif Scellier permet, aux contribuables ayant réalisé un investissement immobilier locatif avant le 1er janvier 2013 (1er avril 2013 pour les investissements initiés avant 2013), de bénéficier, outre d'une réduction d'impôt (dont le montant total peut atteindre 37 % -ou 21 % pour les investissements initiés en 2012- du coût de l'investissement sur 15 ans), d'une déduction forfaitaire des revenus fonciers en fonction des modalités de location du logement (conditions de loyer et de ressources du locataire).

- Plafonds de loyer (secteur libre et intermédiaire)

Pour les baux conclus ou renouvelés dans le cadre du dispositif Scellier en métropole en 2021, le loyer au mètre carré, charges non comprises, ne doit pas excéder, selon la date de réalisation de l'investissement, la zone géographique et le secteur de location (libre ou intermédiaire), le montant suivant exprimé en euro par mètre carré :

- Plafonds de ressources (secteur intermédiaire)

Pour bénéficier de la déduction forfaitaire de 30 % des revenus fonciers et d'une prolongation de la réduction d'impôt dans le cadre du dispositif Scellier intermédiaire en métropole, pour les baux conclus ou renouvelés en 2021, le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas avoir excédé, en 2019, ou 2020 si cela est plus favorable, les plafonds suivants :

3 - Dispositif Scellier outre-mer

Tout comme le dispositif Scellier en métropole, le dispositif Scellier outre-mer permet, en cas de réalisation d'un investissement immobilier locatif outre-mer (avant 2013), de bénéficier d'une réduction d'impôt dont le montant est plus élevé : il peut atteindre 52 % -ou 32 % pour les investissements initiés en 2012- du coût de l'investissement sur 15 ans. Il permet également de bénéficier d'une déduction forfaitaire des revenus fonciers en cas de location dans le secteur intermédiaire (conditions de loyer plus strictes et de ressources du locataire).

- Plafonds de loyer (secteur libre et intermédiaire)

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2021, les plafonds mensuels de loyer par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à :

- Plafonds de ressources (secteur intermédiaire)

Pour bénéficier de la déduction forfaitaire de 30 % des revenus fonciers et d'une prolongation de la réduction d'impôt dans le cadre du dispositif Scellier intermédiaire outre-mer, pour les baux conclus ou renouvelés en 2021, le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas avoir excédé, en 2019, ou 2020 si cela est plus favorable, les plafonds suivants :

4 - Dispositif Cosse ancien

Ce dispositif permet, aux bailleurs qui concluent une convention à loyer maîtrisé avec l'agence nationale de l'habitat (Anah) entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019 de bénéficier d'une déduction forfaitaire de leurs revenus fonciers de 15 %, 30 %, 50 %, 70 % ou 85 % selon les cas s'ils s'engagent à louer, ou à donner en mandat de gestion, le logement nu à usage d'habitation principale, pour un loyer ne dépassant pas certains montants, à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds.

- Plafonds de loyer

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2021, les plafonds mensuels de loyer par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à :

 

- Plafonds de ressources

Pour bénéficier du dispositif pour les baux conclus en 2021, le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas, sauf exceptions, avoir excédé, au titre de 2019 ou 2020 (si les ressources de 2020 sont plus favorables pour le locataire), les plafonds de ressources suivants :

> pour le secteur intermédiaire

 

> pour les secteurs social et très social

5 - Dispositifs Borloo ancien

Le dispositif Borloo ancien permet de bénéficier, pour les revenus des locations consenties depuis le 1er octobre 2006 dans le cadre d'une convention avec l'Anah (à condition que la demande de conventionnement ait été réceptionnée par celle-ci avant le 1er février 2017), d'une déduction forfaitaire de 30 % pour les logements à loyers intermédiaires et, pour les logements à loyers sociaux, 45 % si la convention est conclue jusqu'au 27 mars 2009, 60 % si la convention est conclue à partir du 28 mars 2009, 70 % en cas de location déléguée. Les conditions de loyer et de ressources varient en fonction du dispositif choisi.

- Borloo ancien, loyer intermédiaire (30 %)

La location d'un logement dans le cadre d'une convention à loyer intermédiaire avec l'Anah ouvre droit à une déduction forfaitaire de 30 % lorsque le bailleur s'engage à louer le logement à des personnes dont les ressources n'excèdent pas un certain plafond et pour un loyer respectant certaines limites.

Les plafonds de loyer et de ressources applicables aux baux conclus ou renouvelés en 2021 sont établis de la façon suivante, (ils varient en fonction de la date de conclusion de la convention -avant ou à partir de 2015).

- Plafonds de loyer

 

Note : Si les loyers exigés pour le bénéfice de l'avantage fiscal ne doivent pas être supérieurs aux plafonds mentionnés ci-dessus, l'Anah peut cependant prévoir des loyers inférieurs à ces plafonds pour la conclusion d'une convention. Le loyer pratiqué par le bailleur et inscrit dans le bail devant en tout état de cause être inférieur ou égal à celui fixé par l'Anah afin que le bénéfice du dispositif ne soit pas remis en cause, le contribuable doit se renseigner auprès des délégations de l'Anah pour connaître le loyer applicable à la convention.

- Plafonds de ressources

- Borloo ancien, loyers sociaux (45 % ou 60 %)

Le dispositif Borloo "social" permet au bailleur de bénéficier d'une déduction forfaitaire dont le taux varie selon la date de conclusion de la convention Anah : 45 % pour les conventions conclues jusqu'au 27 mars 2009 et 60 % pour celles conclues à partir du 28 mars 2009.

Ce dispositif comprend par ailleurs 2 régimes selon que la convention conclue avec l'Anah est à loyer "social" ou "très social". L'option pour l'un ou l'autre de ces régimes a des incidences non pas fiscales mais financières. En effet, en contrepartie d'un effort supplémentaire du bailleur sur le loyer pratiqué et les ressources du locataire, les conventions à loyer très social lui permettent d'obtenir des taux de subvention de l'Anah plus importants pour les travaux, et le versement de l'APL en tiers payant (ce qui lui garantit le paiement d'au moins une partie du loyer).

Il convient de distinguer selon que la convention a été conclue avant le 1er janvier 2012 ou à partir de cette date. Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2021, les plafonds de loyer par mètre carré de surface habitable sont les suivants :

>     Conventions Anah conclues à compter du 1er janvier 2012

 

>     Conventions Anah conclues avant le 1er janvier 2012

 

Pour bénéficier du dispositif pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2021, le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas, sauf exceptions, avoir excédé, au titre de 2019 ou 2020 (si les ressources de 2020 sont plus favorables pour le locataire), les plafonds de ressources suivants :

>     pour le logement social

 

>     pour le logement très social

 

- Borloo ancien, location déléguée (70 %)

Si les logements conventionnés sont loués, dans le secteur intermédiaire ou social, à un organisme public ou privé qui sous-loue le logement à des personnes défavorisées ou le met à leur disposition, les plafonds de loyer et de ressources sont les mêmes que ceux applicables au dispositif Borloo ancien en secteur intermédiaire ou en secteur social ou très social.

6 - Dispositif Borloo neuf

Applicable aux logements acquis du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2009, le dispositif Borloo neuf permet d'amortir 65 % du coût d'acquisition et de bénéficier d'une déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers. Il est soumis à des conditions de loyer et de ressources.

- Plafonds de loyer

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2021 dans le cadre du dispositif Borloo neuf, le loyer au mètre carré, charges non comprises, ne doit pas excéder :


- Plafonds de ressources

Les plafonds annuels de ressources applicablessont identiques à ceux relatifs au dispositif Scellier métropole intermédiaire (Lien vers #Scellierressources).

7 - Dispositifs Robien

Deux dispositifs Robien différents s'appliquent en fonction de la date de l'investissement initial : le dispositif Robien classique, qui permet d'amortir jusqu'à 65 % du coût d'acquisition des logements acquis du 1er janvier 2003 au 31 août 2006, et le dispositif Robien recentré qui ne permet plus d'amortir que 50 % de ce coût pour les logements acquis du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2009. Ces dispositifs ne sont pas soumis à des conditions de ressources mais seulement à des conditions de loyer.

Robien classique

Pour les baux reconduits ou renouvelés en 2021 dans le cadre des dispositifs Robien classique, le loyer au mètre carré, charges non comprises, ne doit pas excéder :

- Robien recentré

Pour les baux reconduits ou renouvelés en 2021 dans le cadre des dispositifs Robien recentré, le loyer au mètre carré, charges non comprises, ne doit pas excéder :

8 - Dispositif Besson neuf

Le dispositif Besson neuf permet d'amortir jusqu'à 65 % du coût des logements acquis entre le 1er janvier 1999 et le 2 avril 2003. Il est soumis à des conditions de ressources et de loyer.

Plafonds de loyer

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2021 dans le cadre du dispositif Besson neuf, le loyer au mètre carré, charges non comprises, ne doit pas excéder :

Plafonds de ressources

Pour bénéficier du dispositif, s'agissant des baux conclus ou renouvelés en 2021, le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas avoir excédé, au titre de 2019 ou 2020 (si les ressources de 2020 sont plus favorables pour le locataire), les plafonds ci-dessous.

Note : Ces plafonds de ressources sont communs aux dispositifs Besson neuf, Besson ancien et Borloo ancien "loyer intermédiaire" (déduction spécifique de 30%).

9 - Dispositif Besson ancien

Ce dispositif permet de bénéficier d'une déduction forfaitaire de 26 % sur les revenus d'immeubles anciens donnés en location sous certaines conditions de loyer et de ressources avant le 1er octobre 2006. Pour les baux conclus à compter de cette date, c'est le dispositif Borloo ancien qui s'applique.

Pour bénéficier de ce dispositif, le bailleur doit respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire.

- Plafonds de loyer

Pour les baux conclus ou renouvelés dans le cadre du dispositif Besson ancien en 2021, les plafonds de loyer sont les suivants :

- Plafonds de ressources

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2021 dans le cadre du dispositif Besson ancien, les plafonds de ressources sont identiques à ceux applicables dans le cadre du dispositif Besson neuf.

10 - Girardin

- Plafond d'investissement

Le dispositif Girardin permet aux contribuables qui ont réalisé des investissements en outre-mer, dans le secteur du logement neuf (ou souscrivant au capital de certaines sociétés) jusqu’au 31 décembre 2017 ou au titre de travaux de réhabilitation ou de confortation contre les risques sismiques ou cycloniques réalisés jusqu'au 31 décembre 2023 dans des logements de plus de 20 ans affectés à l'habitation principale du propriétaire ou du locataire, de bénéficier d'une réduction d'impôt dont le taux varie en fonction de la nature de l'investissement et de la date de sa réalisation (de 64 % à 18 % du montant de l'investissement).

Le montant de l'investissement ouvrant droit à la réduction d'impôt est plafonné par mètre carré de surface habitable.

Pour les investissements réalisés en 2021, le plafond est fixé à 2 664 € HT par mètre carré pour l’ensemble des collectivités (départements d’outre-mer, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon, Mayotte, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, îles Wallis et Futuna et terres australes et antarctiques françaises).

- Plafonds de loyer et de ressources dans le cadre du Girardin intermédiaire

Le taux de la réduction d'impôt est majoré lorsque le loyer et les ressources du locataire n'excèdent pas certains plafonds, on parle alors d'investissement dans le secteur locatif intermédiaire.

Pour les baux conclus en 2021 avec un nouveau locataire ou faisant l'objet en 2021 d'un renouvellement exprès, le loyer par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder :

-       180 € dans les DOM, à Saint-Martin et à Saint-Barthélemy,

-       219 € dans les autres territoires (à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les terres australes et antarctiques françaises).

Par ailleurs, les ressources du locataire figurant sur l'avis d'imposition établi au titre de 2020, ou, à défaut, de 2019, ne doivent pas excéder un plafond variant en fonction de la composition du foyer et de la localisation de l'investissement.

 

Note: Les plafonds de loyer et de ressources applicables en 2021 dans le cadre du dispositif JEGO n’ont pas encore été publiés. Ils devraient être communiqués très prochainement par l’administration fiscale (en principe dans le courant du 1er trimestre de chaque année).