Impôt sur la fortune immobilière - Souscrire votre 1ère déclaration IFI

Le ministère de l'Action et des Comptes publics a présenté les modalités de déclaration de l'impôt sur la fortune immobilière, le 10 avril dernier, à l'occasion du lancement de la campagne de déclaration des revenus (voir notre dossier spécial).

Vous devez, pour rappel, établir une déclaration IFI si votre patrimoine immobilier net imposable excédait 1 300 000 € au 1^er janvier 2018.

Nous vous présentons un dossier vous fournissant quelques précisions pour vous aider à souscrire votre 1^ère déclaration IFI.

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L'administration fiscale a décidé d’octroyer un délai supplémentaire aux contribuables redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour satisfaire leurs obligations déclaratives (voir notre article à ce sujet). La date limite de dépôt est désormais fixée au 15 juin 2018 (déclaration papier ou télédéclaration via ClickImpôts ou via le site impots.gouv), quel que soit votre lieu de résidence.

 Sommaire

1 - A quelle date devez-vous déclarer votre IFI ?

2 - Quel formulaire utiliser ?

3 - Votre foyer est-il redevable de l'IFI ?

4 - Quels sont les biens imposables et les dettes qui doivent être déclarés à l'IFI ?

5 - Comment estimer la valeur de vos biens ?

6 - Comment calculer le montant de votre IFI ?

1 - A quelle date devez-vous déclarer votre IFI ?

L'administration fiscale a décidé d’octroyer un délai supplémentaire aux contribuables redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour satisfaire leurs obligations déclaratives (voir notre article à ce sujet). La date limite de dépôt est désormais fixée au 15 juin 2018 (déclaration papier ou télédéclaration via le site impots.gouv ou via ClickImpôts), quel que soit votre lieu de résidence.

Attention : Si votre résidence principale est équipée d’un accès à Internet et que votre revenu fiscal de référence de 2016 excède 15 000 €, vous devez obligatoirement souscrire votre déclaration IFI par voie électronique.

2 - Quel formulaire utiliser ?

Pour déclarer votre IFI, vous devez utiliser un formulaire spécial, distinct de celui sur lequel vous établissez votre déclaration de revenu, le formulaire n° 2042-IFI (quelle que soit la valeur de votre patrimoine). Il s'accompagne de 6 annexes destinées à recevoir des informations détaillées sur les différents éléments composant votre patrimoine (actifs, passifs, biens professionnels) ainsi que ceux relatifs au calcul du plafonnement et à l'imputation des impôts équivalents à l'IFI acquittés hors de France.

Note : Si vous êtes majeur et que vous êtes rattaché au foyer IR de vos parents, ou si vous êtes non-résident et que vous n'avez aucun revenu de source française, vous devez également joindre le formulaire n° 2042-IFI-COV afin de permettre à l'administration fiscale de vous identifier.

Vous n'avez pas à joindre votre paiement. Le montant de votre IFI sera calculé par le service des impôts et mis en recouvrement par voie de rôle (réception entre fin août et début septembre, en vue de son règlement, en principe, le 15 septembre au plus tard).

3 - Votre foyer est-il redevable de l'IFI ?

Vous devez déclarer l'IFI si votre patrimoine immobilier net imposable (constitué par l’ensemble de vos biens et droits immobiliers moins vos dettes) excédait 1 300 000 € au 1^er janvier 2018.

Pour savoir si vous atteignez ce montant, vous devez prendre en compte l'ensemble des biens et des droits immobiliers détenus par les membres de votre foyer fiscal, c’est-à-dire vous-même, le cas échéant la personne avec qui vous vivez (époux(se), partenaire de PACS ou concubin(e)) et les enfants mineurs dont vous avez l'administration légale des biens.

Note : Si vous êtes domicilié à l'étranger vous devez uniquement déclarer vos biens situés en France.

Si le total de votre patrimoine se rapproche du seuil d’imposition sans le dépasser, nous vous recommandons de réaliser un état de votre patrimoine au 1er janvier 2018 afin de pouvoir répondre plus facilement aux éventuelles futures demandes de déclaration de l’administration qui dispose, en l'absence de dépôt de déclaration d'IFI, d'un délai de reprise de 6 ans pour effectuer un redressement.

4 - Quels sont les biens imposables et les dettes qui doivent être déclarés à l'IFI ?

Le montant de votre patrimoine net imposable à l'IFI s’obtient en additionnant la valeur des biens imposables à l’IFI et la fraction taxable des biens partiellement exonérés, puis en retranchant les dettes déductibles.

4-1 Biens imposables à l'IFI

Seuls les actifs immobiliers sont soumis à l'IFI. Les autres biens, qui étaient jusqu'alors imposés à l'ISF, ne sont plus pris en compte dans les bases de calcul de l'IFI (liquidités, obligations, créances, valeur de capitalisation des rentes viagères, meubles, véhicules, bijoux, métaux précieux, etc.).

Pour le calcul de l'IFI, vous devez tenir compte des biens et droits immobiliers, que vous, et les membres de votre foyer fiscal IFI, détenez :

• directement : immeubles bâtis et non bâtis détenus en pleine propriété, en indivision, en démembrement (etc.) ;
• indirectement : immeubles et fractions d'immeubles détenus via des parts et des actions de société (SCI, OPCI, SCPI, etc.).

Note : Certaines participations n'ont -par exception- pas à être déclarées à l'IFI, notamment, les faibles participations (détention de moins de 10 % du capital et des droits de vote) dans des sociétés opérationnelles (activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale) ou dans certains fonds d'investissement contenant peu d'immobilier (fonds composés de moins de 20 % de biens ou de droits immobiliers entrant dans le champ d'application de l'IFI).

4-2 Biens exonérés totalement ou partiellement

Les biens et droits immobiliers que vous utilisez dans le cadre de votre profession sont totalement exonérés d'IFI. Cette exonération est subordonnée au respect de plusieurs conditions, au principal :

• les biens doivent être nécessaires à l'exercice de l'activité et être utilisés dans le cadre d'une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ;
• l'activité doit être exercée par un membre du foyer fiscal IFI et doit pouvoir être considérée comme son activité principale.

Note : Les logements loués par les loueurs en meublés professionnels sont ainsi susceptibles de bénéficier de l'exonération au titre des biens professionnels (statut de LMP).

A défaut de pouvoir bénéficier d'une exonération totale, certains biens peuvent, sous réserve du respect d'un certain nombre de conditions, bénéficier d'une exonération partielle d'IFI :

• vos bois, forêts et parts de groupements forestiers sont ainsi susceptibles d'être exonérés à hauteur de 75 % de leur valeur (sans limitation de montant) ;
• vos biens ruraux loués par bail à long terme et parts de groupements (GFA et GAF) peuvent, eux, bénéficier d'une exonération de 75 % pour leur valeur inférieure à 101 897 € et de 50 % au-delà de 101 897 €.

4-3 Passif déductible

L'IFI est dû sur votre actif patrimonial net, c'est-à-dire déduction faite des dettes non professionnelles grevant votre patrimoine immobilier.

Ainsi, vous pouvez déduire les dettes existantes au 1er janvier 2018 (ce qui exclut les dettes nées postérieurement) lorsqu’elles sont justifiées, à votre charge personnelle et qu'elles se rapportent à des biens pris en compte dans le calcul de votre IFI.

Parmi les dettes dont la déduction est autorisée, on relève principalement :

• les dettes contractées pour l'acquisition de votre patrimoine immobilier ;
• les dettes contractées pour la réalisation de travaux d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, ainsi que les dépenses de réparation et d'entretien de votre patrimoine immobilier ;
• les dépenses d'acquisition de parts et d'actions de sociétés au prorata de leur valeur représentative de biens et droits immobiliers ;
• les impôts dus à raison de votre patrimoine immobilier (à l'exception des impôts dus au titre des revenus générés par ces propriétés).

Attention : Les dettes contractées pour l'acquisition ou dans l'intérêt de biens partiellement exonérés d'IFI (les bois et forêts par exemple) ou de biens bénéficiant d'un abattement légal (résidence principale par exemple, voir notre article à ce sujet) s'imputent dans la même proportion que celle dans laquelle les biens concernés sont imposables à l'IFI (suivant le même pourcentage).

Lorsque la valeur vénale de vos biens ou droits immobiliers et de vos parts ou actions taxables excède 5 millions d'euros le montant des dettes contractées dans un objectif principalement fiscal excédant 60 % de cette valeur, n'est admis en déduction qu'à hauteur de 50 %.

5 - Comment estimer la valeur de vos biens ?

Vous devez, en principe, déclarer vos biens à leur valeur vénale au 1^er janvier 2018, c’est-à-dire au prix auquel ils auraient pu être cédés dans des conditions normales à cette date (prix du marché). Vos titres de sociétés cotées doivent, par exception, être déclarés, au choix du contribuable, soit au dernier cours connu au 1^er janvier 2018 soit pour une valeur correspondant à la moyenne des 30 derniers cours qui précèdent la date d’imposition, et ce, différemment selon les lignes du portefeuille.

Vous pouvez appliquer un abattement de 30 % sur la valeur vénale de votre résidence principale.

Note : L'administration fiscale admettait que certaines situations (location, indivision, etc.) justifiaient l'application d'une décote sur la valeur des biens dans le cadre de leur assujettissement à l'ISF. Sous réserve qu'elle transpose à l'IFI les règles ISF, il serait possible de bénéficier des décotes suivantes sur la valeur des biens à déclarer à l'IFI. Nous sommes en l'attente des commentaires de l'administration fiscale sur ce point, mais il est peu probable que ceux-ci soient livrés avant la dernière échéance prévue pour déclarer l'IFI...

6 - Comment calculer le montant de votre IFI ?

6-1 Barème et calcul rapide

Le barème est un barème progressif. Il comporte 5 tranches d'imposition, et s’applique dès 800 000 € de patrimoine (bien que le seuil d’imposition soit fixé à 1 300 000 €) :

Si la valeur de votre patrimoine net taxable est comprise entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote est appliquée sur le montant de votre IFI. Elle se calcule de la manière suivante : 17 500 € - (1,25 % x Montant du patrimoine net taxable).

6-2 Réductions d'impôt

Vous pouvez imputer votre IFI de 75 % du montant des dons que vous avez réalisés auprès de certains organismes d'intérêt général dans la limite annuelle de 50 000 €.

Vous pouvez également imputer, sous certaines conditions, 50 % des versements que vous avez effectués jusqu'au 31 décembre 2017 (date terme du dispositif) dans des PME, dans la limite annuelle de 45 000 € (50 % dans la limite de 18 000 € pour l'acquisition de parts de FIP et de FCPI) sur le montant de votre IFI.

Note : Le montant cumulé des réductions d'impôt ne peut excéder 45 000 €. Il est néanmoins possible de réduire votre impôt à hauteur de 50 000 € en imputant exclusivement vos réductions d'impôt pour dons (à l'exclusion, donc, des réductions d'impôt au titre des investissements réalisés dans les PME ou dans des fonds).

6-3 Plafonnement de l'IFI

Votre IFI peut enfin être réduit par l'effet du mécanisme de plafonnement.

Le montant à porter en diminution de l'IFI est égal à la différence entre :

• d'une part, le total de cet impôt et des impôts dus en France et à l'étranger au titre des revenus et produits de l'année 2017 ;
• et, d'autre part, 75 % du total des revenus nets de frais professionnels de l'année 2017 après déduction des seuls déficits catégoriels dont l'imputation est autorisée, ainsi que des revenus exonérés d'impôt sur le revenu réalisés au cours de la même année en France ou hors de France et des produits soumis à un prélèvement libératoire.

Vous pouvez obtenir une estimation précise de votre IFI grâce à votre logiciel ClickImpôts.